THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 TRONG NĂM 2026: NHỮNG CẬP NHẬT PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý

1. Luật Đất đai 2024 và hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, là nền tảng pháp lý điều chỉnh việc quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam. Trong quá trình triển khai, Luật được cụ thể hóa thông qua nhiều nghị định và văn bản hướng dẫn liên quan đến đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nghĩa vụ tài chính về đất.

Theo thông tin công bố trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024. Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 theo Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/06/2024. Khi áp dụng quy định cho từng giao dịch hoặc thủ tục cụ thể, cần đối chiếu các văn bản sửa đổi, bổ sung và quy định chuyển tiếp có liên quan để xác định chính xác căn cứ pháp lý tại thời điểm thực hiện.

Một số văn bản hướng dẫn quan trọng gồm:

• Nghị định 102/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

• Nghị định 71/2024/NĐ-CP, quy định về giá đất.

• Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Các văn bản này cần được xem xét cùng những quy định sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn được ban hành sau đó, thay vì chỉ căn cứ vào một văn bản riêng lẻ.

2. Những nội dung đất đai đáng chú ý trong năm 2026

1. Bảng giá đất và việc xác định nghĩa vụ tài chính

Một trong những nội dung đáng chú ý khi triển khai Luật Đất đai 2024 là cơ chế xây dựng, áp dụng bảng giá đất. Theo quy định tại Điều 159 của Luật, bảng giá đất được xây dựng theo trình tự luật định và áp dụng từ ngày 01/01/2026; việc điều chỉnh, cập nhật thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước theo quy định.

Bảng giá đất có ý nghĩa đối với việc xác định một số nghĩa vụ tài chính và khoản thu liên quan đến đất đai. Vì vậy, mức giá áp dụng trên thực tế cần được xác định theo bảng giá đất do địa phương ban hành, mục đích sử dụng đất, vị trí thửa đất và trường hợp pháp lý cụ thể.

Khi thực hiện giao dịch hoặc lập phương án đầu tư, không nên mặc định giá đất trong bảng giá luôn đồng nhất với giá giao dịch trên thị trường. Đây là hai loại giá có mục đích và phương pháp xác định khác nhau.

Nguồn đối chiếu: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.

2. Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Nghĩa vụ tài chính về đất đai là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của người sử dụng đất, doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư bất động sản.

Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Ngày 06/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 104/2024/NĐ-CP về Quỹ phát triển đất. Nghị định 291/2025/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày ban hành. (Nguồn: vanban.chinhphu.vn)

Bên cạnh các quy định chung của Luật Đất đai 2024, Chính phủ tiếp tục hoàn thiện các quy định hướng dẫn thi hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Các nội dung liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cần được xem xét theo quy định pháp luật hiện hành, căn cứ vào từng trường hợp cụ thể. Người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư nên đối chiếu văn bản chính thức đang có hiệu lực trước khi thực hiện thủ tục hoặc xác định nghĩa vụ tài chính.

Những văn bản này cần được đọc theo đúng phạm vi điều chỉnh, nhất là khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xử lý hồ sơ phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật. Mức phải nộp trong từng trường hợp vẫn phụ thuộc vào loại đất, nguồn gốc sử dụng, hình thức giao hoặc thuê đất, thời điểm phát sinh nghĩa vụ và quy định chuyển tiếp có liên quan.

3. Nghị quyết 254/2025/QH15 và các quy định tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai

Trong quá trình triển khai chính sách đất đai, một số hồ sơ và dự án có thể phát sinh vướng mắc liên quan đến thủ tục, xác định nghĩa vụ tài chính, thẩm quyền giải quyết hoặc quy định chuyển tiếp.

Nghị quyết 254/2025/QH15 đặt ra một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung của nghị quyết này, đồng thời quy định các vấn đề liên quan đến việc tổ chức thi hành và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 50/2026/NĐ-CP tập trung vào nội dung tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Việc áp dụng các cơ chế này cần căn cứ vào điều kiện, phạm vi và thủ tục được quy định trong từng văn bản. Không nên hiểu rằng mọi dự án tồn đọng hoặc mọi trường hợp có vướng mắc đều đương nhiên được áp dụng cơ chế tháo gỡ.

Nguồn đối chiếu: Nghị quyết 254/2025/QH15 – Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.

3. Luật Đất đai trong mối liên hệ với khung pháp lý bất động sản

Pháp luật đất đai có mối liên hệ trực tiếp với pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định về giao dịch, định danh, quản lý dữ liệu. Vì vậy, việc đánh giá tính pháp lý của một dự án không chỉ dừng lại ở quyền sử dụng đất mà còn cần xem xét các điều kiện pháp lý khác tương ứng với loại hình dự án và giao dịch.

Những thay đổi trong hệ thống pháp luật có thể tác động đến quy trình chuẩn bị đầu tư, xác định chi phí sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ và thực hiện giao dịch. Đặc biệt, sự thay đổi đồng bộ của khung pháp lý bất động sản và việc ứng dụng VNeID trong các thủ tục liên quan cho thấy xu hướng tăng cường tính minh bạch và hoàn thiện quy trình quản lý trong lĩnh vực này.

Việc theo dõi đồng thời các quy định liên quan giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư có góc nhìn đầy đủ hơn khi đánh giá tính pháp lý, tiến độ triển khai và những nghĩa vụ cần thực hiện đối với một dự án bất động sản.

1. Người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Để hạn chế rủi ro khi thực hiện thủ tục hoặc giao dịch liên quan đến đất đai, cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Kiểm tra văn bản áp dụng: Đối chiếu Luật Đất đai, các nghị định hướng dẫn và văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan đến trường hợp cụ thể.

• Xác minh thông tin thửa đất: Kiểm tra mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch và các hạn chế quyền sử dụng đất nếu có.

• Rà soát nghĩa vụ tài chính: Xác định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản phải thực hiện theo quy định áp dụng tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ.

• Đánh giá hồ sơ dự án: Với dự án đầu tư, cần xem xét đầy đủ điều kiện pháp lý về đất đai và các yêu cầu có liên quan đến đầu tư, xây dựng, nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản.

• Theo dõi quy định chuyển tiếp: Với hồ sơ đã được tiếp nhận hoặc dự án đang triển khai, cần xác định quy định chuyển tiếp có áp dụng hay không, thay vì tự động áp dụng quy định mới cho mọi trường hợp.

Đối với các hồ sơ có yếu tố chuyển tiếp, tranh chấp hoặc nghĩa vụ tài chính phức tạp, việc đối chiếu văn bản và hồ sơ gốc là cần thiết trước khi đưa ra quyết định.

2. Cập nhật pháp luật đất đai – nền tảng cho quyết định đầu tư bền vững

Năm 2026 là giai đoạn cần chú trọng việc thực thi Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn và sửa đổi, bổ sung liên quan. Những quy định về bảng giá đất, nghĩa vụ tài chính và cơ chế tháo gỡ vướng mắc có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất cũng như chi phí và tiến độ của dự án bất động sản.

Việc cập nhật thông tin từ nguồn pháp luật chính thức, xác định đúng văn bản áp dụng và rà soát hồ sơ theo từng trường hợp là cơ sở quan trọng để hạn chế rủi ro và nâng cao tính minh bạch trong các quyết định liên quan đến đất đai.