PHÁP LÝ TRỞ THÀNH " THƯỚC ĐÓ GIÁ TRỊ" MỚI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường chuyển từ đầu cơ sang giá trị thực

Tại một hội thảo về xu hướng tài chính bất động sản năm 2026, TS. Ngô Trí Long nhận định rằng nhiều tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.

Theo ông, mặc dù nền kinh tế tiếp tục duy trì đà phục hồi, mặt bằng lãi suất khó có thể quay lại thời kỳ vốn rẻ như trước. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm sâu để kích thích thị trường.

Song song đó, tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, các dự án sở hữu hồ sơ pháp lý đầy đủ và những phân khúc tạo ra giá trị kinh tế bền vững như nhà ở phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp hay logistics.

Trong khi đó, thị trường vốn vẫn chưa thực sự thông suốt, khiến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp trở thành yếu tố được giới đầu tư đặc biệt quan tâm. Các chỉ số về sức khỏe tài chính, nghĩa vụ nợ và năng lực triển khai dự án ngày càng được xem xét kỹ lưỡng trước mỗi quyết định xuống tiền.

Pháp lý trở thành tài sản giá trị nhất

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường là sự dịch chuyển trong cách đánh giá giá trị bất động sản. Nếu trước đây, vị trí hay kỳ vọng tăng giá thường được đặt lên hàng đầu, thì hiện nay yếu tố pháp lý đang trở thành tiêu chí quan trọng bậc nhất.

TS. Ngô Trí Long cho rằng trong bối cảnh mới, những dự án sở hữu hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao hơn hẳn. Ngược lại, các tài sản còn tồn tại vướng mắc pháp lý hoặc tiềm ẩn rủi ro tranh chấp sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị và thanh khoản.

“Dòng tiền đang có xu hướng rời xa các hoạt động đầu cơ ngắn hạn để hướng đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Trong xu thế đó, pháp lý trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản”, ông nhấn mạnh.

Cùng với yếu tố pháp lý, thị trường cũng đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các dự án dựa trên vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án gắn với nhu cầu thực tế của thị trường sẽ có nhiều lợi thế hơn so với các mô hình tăng trưởng dựa vào đầu cơ.

Nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chuyên nghiệp

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), sau nhiều biến động, tư duy của người mua và nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể.

Nếu trước đây, nhiều quyết định được đưa ra dựa trên tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền, hiệu quả khai thác thực tế, tính minh bạch pháp lý và mức độ an toàn của tài sản.

Thị trường đang bước sang chu kỳ phát triển mới, nơi những chiến lược “đón sóng” ngắn hạn dần mất đi hiệu quả. Thay vào đó, nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung – dài hạn đang trở thành xu hướng chủ đạo.

Đáng chú ý, người mua ngày nay cũng đòi hỏi nhiều hơn về dữ liệu và khả năng kiểm chứng thông tin. Những lời quảng cáo hấp dẫn hay cam kết lợi nhuận đơn thuần không còn đủ sức thuyết phục như trước. Uy tín chủ đầu tư, tiến độ triển khai, pháp lý dự án và hiệu quả đầu tư thực tế mới là những yếu tố được đặt lên bàn cân.

Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường. Khi nhà đầu tư trở nên chuyên nghiệp hơn, thị trường cũng buộc phải vận hành theo hướng minh bạch, chuẩn mực và lấy giá trị thực làm nền tảng.

Giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ đang bắt đầu

Mặc dù đánh giá triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư, TS. Ngô Trí Long cho rằng giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ.

Những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực tế hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Trong bối cảnh đó, việc đánh giá một cơ hội đầu tư không còn đơn thuần dựa trên khả năng tăng giá của tài sản. Nhà đầu tư cần xem xét toàn diện hơn, từ tính pháp lý, khả năng tạo dòng tiền đến sức chống chịu trước các biến động của thị trường.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư không nên mua bất động sản vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng kiểm soát.

Năm 2026 được xem là phép thử cho sự trưởng thành của thị trường bất động sản, nơi thành công sẽ thuộc về những nhà đầu tư có kiến thức, tư duy dài hạn và khả năng quản trị rủi ro tốt, thay vì những quyết định mang tính cảm tính hay chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.

Nguồn: Báo Kinh tế - Tài chính