NHÀ RIÊNG, NHÀ PHỐ TP. HCM ĐIỀU CHỈNH GIÁ BÁN TRONG BỐI CẢNH THANH KHOẢN CHẬM LẠI

Thị trường nhà riêng và nhà phố tại TP.HCM đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá bán khi thanh khoản suy giảm và tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.

Sau nhiều tháng rao bán căn nhà trong hẻm khu vực Bảy Hiền, một chủ nhà tại TP.HCM đã phải giảm hơn 500 triệu đồng so với mức giá kỳ vọng ban đầu để hoàn tất giao dịch. Từ mức chào bán trên 7,5 tỷ đồng vào cuối năm ngoái, căn nhà diện tích gần 40 m² chỉ được sang nhượng với giá khoảng 6,9 tỷ đồng sau nhiều lần thương lượng.

Theo các môi giới, đây không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều chủ sở hữu nhà phố, nhà riêng có giá trị lớn đang phải điều chỉnh giá bán nhằm tăng cơ hội giao dịch trong bối cảnh sức mua suy yếu.

Tại khu vực An Hội Đông, một căn nhà rộng 85 m² được rao bán từ giữa năm ngoái với giá 11 tỷ đồng. Dù thu hút nhiều lượt khách đến xem, tài sản này vẫn chưa tìm được người mua khi phần lớn khách hàng chỉ chấp nhận mức giá từ 7-8 tỷ đồng. Chủ nhà đã giảm giá xuống còn 9,8 tỷ đồng nhưng giao dịch vẫn chưa thành công.

Giá bán giảm ở nhiều khu vực

Khảo sát thị trường cho thấy giá chào bán nhà riêng tại TP.HCM đang có xu hướng điều chỉnh ở nhiều địa bàn. Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận hay Tân Bình, mức giảm phổ biến dao động từ 3-8%, một số trường hợp giảm trên 10%.

Trong khi đó, các khu vực ven đô như Gò Vấp, Bình Chánh, Nhà Bè, quận 12 và khu vực quận 9 cũ ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn, phổ biến từ 5-12%.

Phân khúc nhà phố cũng diễn biến tương tự. Mặt bằng giá tại khu vực nội thành giảm khoảng 5-10%, còn các khu vực ven đô giảm từ 6-8%, phản ánh xu hướng người bán chủ động hạ kỳ vọng để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của thị trường.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy trong quý II, giá rao bán nhà phố tại TP.HCM đã giảm gần 8% so với cuối năm ngoái, từ khoảng 213 triệu đồng/m² xuống còn 197 triệu đồng/m². Giá nhà riêng cũng giảm khoảng 3,4%, từ 120 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 116 triệu đồng/m².

Người mua thận trọng hơn

Các chuyên gia nhận định đà giảm thanh khoản của thị trường bất động sản đang tác động trực tiếp đến phân khúc nhà phố và nhà riêng.

Nếu trước đây người mua thường quyết định nhanh để tránh bỏ lỡ cơ hội, hiện nay họ dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và thương lượng giá. Đặc biệt với những tài sản có giá trị từ 7-10 tỷ đồng trở lên, áp lực tài chính khiến người mua cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Bên cạnh đó, khả năng khai thác cho thuê của nhà phố và nhà riêng cũng không còn hấp dẫn như giai đoạn trước. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện chỉ dao động quanh mức 2% mỗi năm, trong khi chi phí vận hành, bảo trì và nguy cơ bỏ trống ngày càng gia tăng.

Một yếu tố khác đang ảnh hưởng đến sức cầu là sự thay đổi trong xu hướng lựa chọn nhà ở của người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ. Thay vì ưu tiên sở hữu nhà đất trong khu vực nội đô, nhiều người lựa chọn căn hộ hoặc nhà ở trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có đầy đủ tiện ích, không gian xanh và hạ tầng hiện đại với mức tài chính phù hợp hơn.

Nhà liền thổ vẫn giữ lợi thế dài hạn

Dù chịu áp lực điều chỉnh giá trong ngắn hạn, giới chuyên môn đánh giá nhà riêng và nhà phố vẫn là loại hình sở hữu nhiều lợi thế nhờ giá trị đất nền, nguồn cung hữu hạn và khả năng tích lũy tài sản lâu dài.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và việc phát triển các dự án mới bị hạn chế, những sản phẩm có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, khả năng khai thác thực tế tốt vẫn duy trì sức hút và thanh khoản ổn định.

Ngược lại, các tài sản được định giá quá cao so với giá trị sử dụng và mặt bằng thu nhập của thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực điều chỉnh để tiệm cận nhu cầu thực tế của người mua.