NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI THẬN TRỌNG HƠN VỚI HOẠT ĐỘNG M&A BẤT ĐỘNG SẢN

Dòng vốn FDI vẫn tăng nhưng bất động sản không còn là điểm đến dễ dàng

Trong nửa đầu năm 2026, Việt Nam tiếp tục ghi nhận kết quả tích cực về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản đang có xu hướng chọn lọc hơn khi các nhà đầu tư ưu tiên yếu tố an toàn và hiệu quả thay vì mở rộng đầu tư bằng mọi giá.

Theo số liệu thống kê, tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn giải ngân đạt gần 11,72 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua đối với giai đoạn nửa đầu năm.

Mặc dù vậy, phần lớn dòng vốn vẫn tập trung vào lĩnh vực sản xuất, chế biến chế tạo. Bất động sản chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ hơn, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc kỹ trước khi tham gia các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

Nhà đầu tư ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng

Theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, môi trường lãi suất quốc tế còn ở mức cao, chi phí đầu tư tăng và những biến động kinh tế toàn cầu khiến các quỹ đầu tư điều chỉnh chiến lược tại Việt Nam.

Thay vì tìm kiếm các dự án còn ở giai đoạn đầu phát triển, nhiều nhà đầu tư hiện ưu tiên:

• Dự án có pháp lý đầy đủ.
• Có thể triển khai hoặc khai thác trong thời gian ngắn.
• Vị trí thuận lợi và hạ tầng kết nối tốt.
• Có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Xu hướng này giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Tiêu chí lựa chọn dự án ngày càng khắt khe

Không chỉ quan tâm đến vị trí hay tiềm năng tăng giá, các nhà đầu tư nước ngoài hiện chú trọng hơn đến chất lượng tài sản và khả năng vận hành thực tế của dự án.

Quy trình thẩm định trước khi quyết định đầu tư cũng được thực hiện kỹ lưỡng hơn, tập trung vào các yếu tố như:

• Tính minh bạch của hồ sơ pháp lý.
• Uy tín của chủ đầu tư.
• Khả năng khai thác thương mại.
• Tiềm năng tạo dòng tiền dài hạn.
• Tiêu chí phát triển bền vững (ESG).

Điều này phản ánh sự chuyển dịch từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang hướng ưu tiên giá trị khai thác thực tế.

Thị trường M&A vẫn diễn ra nhưng theo hướng chọn lọc

Hoạt động M&A bất động sản trong nửa đầu năm vẫn ghi nhận nhiều giao dịch, tuy nhiên phần lớn tập trung vào những dự án đã có nền tảng phát triển hoặc đang trong quá trình triển khai.

Một số thương vụ đáng chú ý xuất hiện ở các phân khúc:

• Nhà ở.
• Khu đô thị.
• Văn phòng.
• Khách sạn.
• Bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh hình thức chuyển nhượng toàn bộ dự án, nhiều doanh nghiệp cũng lựa chọn hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng một phần vốn để chia sẻ nguồn lực và giảm áp lực tài chính.

Khoảng cách định giá vẫn là rào cản lớn

Theo nhận định của các chuyên gia, nhu cầu đầu tư vẫn tồn tại nhưng quá trình đàm phán thường kéo dài do sự khác biệt về kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán.

Trong khi nhiều chủ đầu tư kỳ vọng mức định giá phản ánh tiềm năng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế lại có xu hướng thận trọng hơn trước những biến động của kinh tế toàn cầu.

Ngoài yếu tố giá, thời hạn sử dụng đất còn lại, khả năng hoàn thiện pháp lý và tiến độ triển khai dự án cũng là những tiêu chí được xem xét kỹ trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Dự báo xu hướng M&A bất động sản thời gian tới

Các tổ chức nghiên cứu dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì trong những tháng cuối năm nhưng theo hướng chọn lọc hơn.

Những dự án có lợi thế về pháp lý, chất lượng tài sản, vị trí thuận lợi và khả năng tạo dòng tiền ổn định nhiều khả năng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, các dự án còn nhiều vướng mắc hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm đối tác.

---

Nguồn tham khảo: Tổng cục Thống kê; JLL Việt Nam