BỨC TRANH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÁNG 7/2026: SỨC BẬT PHỤC HỒI VÀ CUỘC ĐUA THANH KHOẢN KHỐC LIỆT

Tín hiệu phục hồi rõ nét từ các chỉ số tài chính và nguồn cung

Theo báo cáo tổng hợp từ Sở Xây dựng TPHCM và các đơn vị nghiên cứu thị trường (CBRE, JLL), các số liệu trong nửa đầu năm và tháng 7/2026 cho thấy đà tăng trưởng đang dần được củng cố:

• Dòng tiền quay lại thị trường: Doanh thu kinh doanh BĐS tại TPHCM (5 tháng đầu năm) đạt hơn 126.000 tỷ đồng; dư nợ tín dụng BĐS đạt hơn 1,5 triệu tỷ đồng. Các gói hỗ trợ tín dụng (như chương trình 145.000 tỷ đồng) đã và đang được giải ngân tích cực cho các dự án đủ điều kiện.

• Thanh khoản giao dịch khởi sắc: TPHCM ghi nhận hơn 19.640 lượt giao dịch được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng/sổ đỏ) với tổng giá trị hơn 92.000 tỷ đồng. Phân khúc căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng áp đảo (hơn 14.700 căn).

• Nguồn cung mới được tháo gỡ: Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận 25 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn hình thành trong tương lai, bổ sung cho thị trường gần 19.000 căn nhà.Diễn biến mặt bằng giá: Giữ mức cao nhưng xuất hiện sự phân hóa

Mặt bằng giá sơ cấp tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao, song đã xuất hiện những mảng màu đối lập rõ rệt giữa các phân khúc:

Phân khúc Căn hộ Chung cư

• Tại TPHCM: Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m² (tăng gần 11% so với cùng kỳ). Khu Đông giữ vai trò dẫn dắt khi đóng góp đến 70% nguồn cung mới. Tại các khu vực trung tâm hoặc dự án quy mô đặc biệt (như dự án lấn biển Cần Giờ), mức giá phân khúc sang và siêu sang dao động từ 400 - 500 triệu đồng/m².

• Tại Hà Nội: Giá sơ cấp trung bình chạm mốc 95 triệu đồng/m² vào giữa năm 2026 (so với 78 triệu đồng/m² cuối năm 2024). Ngược lại, giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu hạ nhiệt, tốc độ tăng trưởng dự kiến cả năm 2026 duy trì ở mức 10–13% (thấp hơn nhiều so với mức tăng 24–25%/năm giai đoạn 2024–2025).

Phân khúc Nhà liền thổ & Thương mại

• Nhà liền thổ TPHCM: Mặc dù giá sơ cấp đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, mặt bằng giá chung ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm so với cùng kỳ do sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn ở khu vực phía Bắc và phía Đông ngoài trung tâm với mức giá mềm hơn.

• Văn phòng & Bán lẻ: Văn phòng Hạng A tại TPHCM giữ giá thuê ổn định (~60,7 USD/m²/tháng) với tỷ lệ trống giảm còn ~18%. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ trọng điểm đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng khi tỷ lệ trống chỉ khoảng 4,4% – thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á.

Thách thức hạ tầng tài chính và cuộc đua thanh khoản nửa cuối năm 2026

Dù nguồn cung cải thiện, bức tranh thị trường nửa cuối năm 2026 không hoàn toàn trải hoa hồng. Các chuyên gia đánh giá cuộc đua thanh khoản sẽ trở nên khốc liệt hơn bởi các yếu tố tác động:

1. Tỷ lệ tiêu thụ chậm lại do áp lực lãi suất

• Nếu như giai đoạn 2024–2025, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trong các đợt mở bán thường đạt 90–95%, thì bước sang giữa năm 2026, con số này đã giảm xuống dưới 70%.

• Mặt bằng lãi suất vay tăng từ cuối năm 2025 khiến chi phí tài chính của người mua nhà bị đẩy lên cao. Điều này trực tiếp thu hẹp dư địa kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn của các nhà đầu tư lướt sóng.

2. Cuộc đua bằng "chính sách bán hàng"

Trong bối cảnh nguồn cung bung ra mạnh (riêng Hà Nội dự kiến cả năm 2026 có tới 39.000 căn hộ mới), vị trí đắc địa không còn là yếu tố duy nhất quyết định. Các chủ đầu tư buộc phải đua nhau tung ra các giải pháp tài chính linh hoạt, chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích cầu.

Làn sóng sàng lọc doanh nghiệp: Hơn 1.800 DN bất động sản rời thị trường

Số liệu từ Cục Thống kê công bố tính đến hết tháng 7/2026 phản ánh bức tranh đào thải vô cùng gay gắt của ngành:

Số liệu Doanh nghiệp BĐS 7 tháng đầu năm 2026:
- Thành lập mới: 3.649 doanh nghiệp ( Tăng 23,2% so với cùng kỳ)
- Giải thể: 1.861 doanh nghiệp ( Tăng 135,3% so với cùng kỳ)

Nhận định: Dù niềm tin quay trở lại kéo theo số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh, áp lực chi phí vốn, nợ vay và yêu cầu khắt khe về năng lực triển khai đã khiến số lượng doanh nghiệp BĐS giải thể tăng vọt hơn 135%. Thị trường đang thanh lọc tự nhiên, loại bỏ các đơn vị yếu kém về tài chính và pháp lý.

Xu hướng dòng tiền và Lời khuyên cho nhà đầu tư

Tâm lý người mua hiện nay đã có sự chuyển dịch rõ rệt: Không còn quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc khai thác dòng tiền ngay.

Dòng tiền đầu tư trong nửa cuối năm 2026 dự báo sẽ chia làm hai nhóm chính:

1. Nhóm ưu tiên an toàn (Dòng tiền ngắn/trung hạn): Tìm kiếm các sản phẩm căn hộ, nhà ở tại khu vực nội đô/trung tâm đã hoàn thiện hạ tầng, có thể cho thuê hoặc ở ngay.
2. Nhóm tầm nhìn dài hạn: Sẵn sàng săn đón các quỹ đất, sản phẩm tại các đại đô thị vệ tinh hoặc dự án phát triển theo hạ tầng giao thông mới, nơi có mức giá đầu vào hợp lý và hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư công.