LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI MỞ NÚT THẮT GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, DOANH NGHIỆP CÓ THỂ HƯỞNG LỢI

Một đề xuất đáng chú ý trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2026 đang thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư bất động sản: dự án đã đền bù được trên 75% diện tích có thể được Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần đất còn lại.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), nếu được thông qua, đây có thể là thay đổi giúp tháo gỡ một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường bất động sản nhiều năm qua: giải phóng mặt bằng kéo dài.

Dự thảo hiện được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến với khoảng 65 điều sửa đổi so với Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2026, luật mới dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.

Loạt thay đổi có thể giúp dự án bất động sản chạy nhanh hơn

Theo ACBS, các sửa đổi lần này chủ yếu tập trung vào quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và cơ chế quản lý đất đai. Mục tiêu là tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tăng nguồn cung cho thị trường.

Một trong những thay đổi lớn là hệ thống quy hoạch đất đai sẽ được rút từ 3 cấp xuống còn 2 cấp.

Nếu trước đây nhiều thủ tục phải đi qua cấp quốc gia, tỉnh và huyện thì theo dự thảo mới sẽ chỉ còn cấp tỉnh và phường/xã. Đồng thời, nhiều thẩm quyền cũng được phân cấp mạnh hơn cho địa phương.

Điều này được kỳ vọng giúp giảm bớt các tầng thủ tục trung gian và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng vì việc điều chỉnh quy hoạch hoặc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất thường kéo dài nhiều năm, khiến dự án bị chậm triển khai và phát sinh thêm chi phí.

Điểm đáng chú ý nhất: Đền bù được 75% có thể tiếp tục thu hồi đất

Dự thảo cũng bổ sung thêm 4 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, gồm các dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế; dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% người sử dụng đất; tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT; và xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

Trong đó, quy định liên quan dự án đã đền bù được trên 75% diện tích được xem là thay đổi tác động mạnh nhất đến doanh nghiệp địa ốc.

Nếu quy định mới được áp dụng, quá trình giải phóng mặt bằng có thể được đẩy nhanh đáng kể, giúp doanh nghiệp sớm hoàn thiện quỹ đất sạch để triển khai xây dựng và mở bán.

Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất và thời gian thực hiện bồi thường, tái định cư.

Cụ thể, thời gian thông báo thu hồi đất phi nông nghiệp giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày, còn thời gian thực hiện bồi thường giảm từ 30 ngày xuống còn 20 ngày.

Theo ACBS, điều này giúp doanh nghiệp giảm thời gian “chôn vốn”, tăng tốc triển khai dự án và sớm ghi nhận doanh thu.

Vì sao Vinhomes, Khang Điền, Văn Phú - Invest được đánh giá hưởng lợi?

Theo ACBS, nhóm doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, tham gia dự án BT và/hoặc có dự án chưa hoàn tất đền bù dự kiến như Vinhomes, Khang Điền và Văn Phú - Invest được đánh giá có thể hưởng lợi.

Đây cũng là nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các thủ tục liên quan đến giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, quy hoạch và thanh toán quỹ đất đối ứng.

Với Vinhomes, doanh nghiệp hiện phát triển nhiều đại đô thị quy mô hàng trăm ha tại Hà Nội, TP.HCM, Long An hay Hải Phòng. Những dự án dạng này thường mất nhiều năm để hoàn tất đền bù và thủ tục đất đai. Khi cơ chế thu hồi đất được tháo gỡ, doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình hoàn thiện quỹ đất sạch và triển khai đồng bộ toàn dự án.

Tương tự, Khang Điền hiện sở hữu nhiều quỹ đất lớn tại TP. HCM. Đây là những khu vực đông dân cư nên việc giải phóng mặt bằng thường kéo dài. Khi thời gian thu hồi đất và bồi thường được rút ngắn, doanh nghiệp có thể tăng tốc pháp lý, xây dựng và mở bán sản phẩm nhanh hơn.

Trong khi đó, Văn Phú - Invest được đánh giá hưởng lợi từ nhóm chính sách liên quan dự án BT.

Dự thảo lần này bổ sung cơ chế tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT, đồng thời hỗ trợ nhà đầu tư nếu chậm giao đất đối ứng.

Theo đó, doanh nghiệp sẽ được nhận thêm khoản tiền tương ứng lãi suất ngân hàng đối với phần công trình đã hoàn thành nhưng chưa được thanh toán bằng đất. Điều này giúp giảm áp lực dòng tiền và rủi ro tài chính cho các doanh nghiệp từng làm BT như Văn Phú - Invest.

Chi phí đất có thể tăng, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn

Bên cạnh các tác động tích cực, ACBS cũng cho rằng luật mới có thể khiến thị trường bất động sản phân hóa mạnh hơn.

Nguyên nhân là dự thảo quy định rõ hơn về hệ số điều chỉnh giá đất và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này giúp giá đất minh bạch và sát thị trường hơn nhưng đồng thời cũng khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ có lợi thế lớn hơn do vẫn đủ khả năng tích lũy quỹ đất và triển khai dự án dài hạn.

Ngược lại, những doanh nghiệp vốn yếu hoặc phụ thuộc nhiều vào vay nợ có thể chịu áp lực lớn hơn khi chi phí đất ngày càng cao.