DELAYED LAND VALUATION CAN SIGNIFICANTLY REDUCE THE ACTUAL DEVELOPMENT PERIOD OF REAL ESTATE PROJECTS

Doanh nghiệp bỏ lỡ nhiều năm khai thác đất vì vướng xác định giá

Dù đã có quyết định cho thuê đất, doanh nghiệp vẫn phải chờ nhiều năm để hoàn tất xác định giá đất, khiến thời gian thực tế khai thác dự án bị rút ngắn đáng kể.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại khu Đông TP HCM cho biết, hơn 10 năm trước, doanh nghiệp được cho thuê đất 50 năm để thực hiện dự án thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai do vướng thủ tục xác định đơn giá thuê đất.

"Chưa xác định được giá đất, chúng tôi không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Dự án vì vậy không thể triển khai các bước tiếp theo, trong khi thời gian thực hiện vẫn trôi qua", đại diện doanh nghiệp nói.

Theo doanh nghiệp, trong thời gian chờ định giá đất, chủ đầu tư vẫn phải chịu chi phí vốn, quản lý và duy trì dự án. Khi thủ tục hoàn tất, thời gian khai thác còn lại ngắn hơn dự kiến, buộc doanh nghiệp phải tính lại phương án tài chính.

Doanh nghiệp cho biết vướng mắc nằm ở việc Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn thuê đất và thời điểm xác định giá đất theo hai mốc khác nhau. Theo đó, thời hạn thuê đất của dự án đầu tư thường không quá 50 năm, một số trường hợp đến 70 năm và được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất.

Trong khi đó, với dự án phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê, doanh nghiệp phải chờ cơ quan chức năng hoàn tất định giá mới có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính và các thủ tục tiếp theo. Luật quy định quyết định giá đất được ban hành trong 180 ngày kể từ thời điểm định giá. Tuy nhiên, thực tế tại một số dự án, quá trình này kéo dài nhiều năm.

Điều này dẫn đến thời hạn thuê đất đã bắt đầu được tính khi giao đất nhưng thực tế dự án chưa thể triển khai do chưa hoàn tất thủ tục về giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết tình trạng này khiến một số doanh nghiệp dù được thuê đất 50 năm nhưng khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính chỉ còn khoảng 30-40 năm khai thác, trong khi vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tương ứng với thời hạn 50 năm.

Theo ông, nguyên nhân chủ yếu là quy trình xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư trước đây phức tạp, khiến thời gian thẩm định, phê duyệt kéo dài.

Nghị quyết 254 của Quốc hội đã đưa ra một số cơ chế tháo gỡ vướng mắc về giá đất, nhưng vẫn cho phép địa phương chưa đủ điều kiện tiếp tục áp dụng phương pháp thặng dư. Tại TP HCM, Quyết định 45 cũng loại trừ một số trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khỏi cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh và áp dụng phương pháp giá đất cụ thể.

Chuyên gia tài chính bất động sản Trương Quốc Thắng cho rằng chậm xác định giá đất còn khiến chi phí đầu tư của doanh nghiệp tăng ngay từ giai đoạn đầu. Phần lớn chủ đầu tư vẫn phải huy động vốn hoặc vay ngân hàng để triển khai dự án. Trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp phải trả lãi vay, chi phí quản lý, duy trì bộ máy và các chi phí liên quan, dù dự án chưa tạo ra dòng tiền.

"Đây là những khoản phát sinh ngoài kế hoạch và doanh nghiệp khó hấp thụ hoàn toàn", ông Thắng nói. Theo ông, chi phí tăng buộc chủ đầu tư phải tính lại phương án tài chính. Một phần có thể được tính vào giá bán hoặc giá thuê để đảm bảo hiệu quả đầu tư, tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá bất động sản.

Không ít dự án tại TP HCM gặp khó khăn về tình trạng này. Một dự án đang triển khai tại Khu đô thị Thủ Thiêm được giao đất từ năm 2017 nhưng đến năm 2025 mới được quyết định giá đất. Trong thời gian chờ thủ tục, dự án không thể triển khai theo kế hoạch, còn doanh nghiệp phát sinh thêm nhiều chi phí.

Hay tại IFC One Saigon, trước đây là Saigon One Tower, khi được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đưa ra đấu giá, thời hạn sử dụng đất còn khoảng 39 năm thay vì đủ 50 năm. Thời gian khai thác còn lại ngắn hơn cũng ảnh hưởng đến giá trị thương mại của dự án.

Theo các chuyên gia, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang theo hướng tăng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, qua đó giảm số trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Trong khi chờ luật mới, các chuyên gia kiến nghị TP HCM sớm điều chỉnh Quyết định 45 theo tinh thần Nghị quyết 254, rút ngắn thời gian xác định tiền thuê đất để doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án.

Với những dự án đã hoàn tất hồ sơ nhưng bị kéo dài thủ tục do cơ quan quản lý, cần xem xét không tính thời gian chậm trễ này vào thời hạn hoạt động, giúp doanh nghiệp đảm bảo đủ thời gian khai thác theo phương án đầu tư.